Comprobaciones de valores y visita del perito II

¿Es precisa la visita del perito al inmueble? y ¿cómo ha de ser esa visita, para que la comprobación de valores realizada por una administración tributaria, basada en su informe, se considere ajustada a derecho? De eso voy a hablar hoy en una nueva entrada a propósito de dos autos muy recientes del Tribunal Supremo en esta materia.

Siempre he dicho, como abogada y como profesora de derecho tributario, que mucha litigiosidad en materia tributaria podría evitarse si la ley no acudiera a conceptos jurídicos tan indeterminados como el concepto de “valor”.

Cuando una ley establece que la base imponible de un impuesto viene determinada por el “valor” del bien que se adquiere, lo más normal es que surjan discrepancias acerca de ese concepto, subjetivo por antonomasia, que no tiene por qué tener que ver con el “precio”; basta recordar que “solo el necio confunde valor y precio”, o que “todo necio confunde valor y precio”, en palabras de Quevedo y de Machado.

Esta litigiosidad se intentó evitar con la introducción de un nuevo concepto a incluir en la base imponible de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, así como en la del impuesto sobre sucesiones, a partir del año 2022: el concepto de “valor de referencia del catastro”, conocido por sus sigas VRC.

No obstante, los conflictos con las administraciones tributarias no se han terminado, porque muchas personas que compran o que heredan un inmueble, se ven en la tesitura de tener que declarar por un “valor” que no se corresponde con el precio pagado en la compraventa, ni con el valor real de lo adquirido. Y de nuevo se plantean si deben impugnar, recurrir, acudir a un abogado especializado en procedimientos y recursos tributarios, o bien si más les vale aceptar, pagar y callar…

A principios de 2022 escribí en el blog una entrada denominada Comprobaciones de valores y valor de referencia en la que explicaba cómo, a raíz de las exigencias de la jurisprudencia, entre otras, la necesidad de la visita del perito para dar por válida una comprobación de valores, había surgido un nuevo concepto tributario, el de “valor de referencia del catastro”.

Me remito a lo que allí escribí para evitar reiteraciones innecesarias, pero sí quiero recordar que la reforma llegó después de años de jurisprudencia del Tribunal Supremo alertando sobre la incorrección de tributar con arreglo a una capacidad económica no real, y cómo el legislador justificó la instauración del valor de referencia del catastro en la necesidad de dotar al sistema de mayor seguridad jurídica.

También quiero traer a colación la Exposición de motivos de la Ley por la que se instaura dicho valor de referencia del catastro, en sustitución del valor real, porque allí se justificó este cambio precisamente en que “la determinación del valor real ha sido fuente de buena parte de litigios de estos impuestos por su inconcreción”.

Lo cierto es que, como abogada especializada en procedimientos y recursos tributarios puedo dar fe de que la litigiosidad continúa. El tema de las comprobaciones de valores, que ha dado lugar a muchas y muy importantes sentencias del Tribunal Supremo, sigue dando que hablar.

Os recuerdo las comprobaciones de valores que se han basado en la tasación hipotecaria que el banco exige antes de conceder el préstamo; esto es impugnable, como cuento en Comprobaciones de valores basadas en la tasación hipotecaria y más recientemente, en diciembre de 2024, en Comprobaciones de valores basadas en la tasación hipotecaria II.

Os recuerdo las comprobaciones de valores consistentes en la mera aplicación de coeficientes sobre el valor catastral, lo cual también es atacable en los tribunales, con base en jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Y os recuerdo las comprobaciones de valores que se basan en el dictamen de peritos de la Administración. Comprobaciones que también son impugnables, con base en jurisprudencia del Tribunal Supremo. Véase por ejemplo sobre el particular lo que escribí en febrero de 2021 en mi entrada Tribunal Supremo y comprobaciones de valores.

Toda la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene a decir que el acto de determinación del valor real de los bienes inmuebles a partir de una comprobación de valores realizada por la Administración (la cual corrige o verifica los valores declarados por el interesado como precio o magnitud del negocio jurídico llevado a término) ha de ser: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar.

La jurisprudencia es constante y reiterada, insistente acerca de la necesidad de que, para que una comprobación de valores sea ajustada a derecho, el perito de la Administración haga una visita personalizada al inmueble. Sólo con la visita del perito podrá reconocer éste de modo personal y directo los bienes inmuebles que se someten a su valoración:

“la exigencia de reconocimiento personal del bien que se valor (…) constituye una regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ad casum, por tanto, ha de ser rigurosamente justificada”.

Si hoy escribo una nueva entrada sobre este tema es porque hay dos autos del Tribunal Supremo que han admitido sendos recursos de casación para reafirmar, reforzar, completar o aclarar, en su caso, la jurisprudencia sobre las exigencias que impone el deber de motivación de la comprobación de valores mediante el método del dictamen de peritos de la Administración.

Ha de deducirse de la mera existencia de dos autos de admisión sobre esta materia, que la cuestión no está del todo clara, y que el Tribunal Supremo ha de asumir esa función nomofiláctica que el legislador le ha dado, aunque sea para aclarar cosas claras (permítaseme la licencia).

Se trata del Auto de admisión 29 de enero de 2025, de la Sala de lo contencioso-administrativo del Tribunal Supremo, Sección 2ª, en el recurso de casación 1141/2024, frente a una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears; y del Auto de admisión de 12 de febrero de 2025, de la Sala de lo contencioso-administrativo del Tribunal Supremo, Sección 2ª, en el recurso de casación 1247/2024, dictado frente a una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura. En ambos casos el ponente es el Excmo. Sr. D. Rafael Toledano Cantero.

La recurrente en el caso de Baleares entendió que la ratio decidendi del fallo de la sentencia desestimatoria era errónea y contraria a la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal, ya que el TSJ de Baleares consideraba innecesaria la visita del perito al interior de los inmuebles y decía que era suficiente con las fotos tomadas a pie de calle y que no se justificaba por qué sí que habría sido necesaria una visita al interior, ni por qué la falta de visita al interior del inmueble puede derivar en una incorrecta valoración del mismo.

Don Rafael Toledano, como firmante del Auto de 29 de enero de 2025, admite el recurso de casación porque presenta interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia, justificando esto en que la cuestión jurídica está siendo resuelta de forma aparentemente contradictoria a la jurisprudencia del Tribunal Supremo [por lo que aplica el artículo 88.2.a) de la Ley 29/1998, LJCA], y en que, además, afecta a un gran número de situaciones [entraría, pues, en lo dispuesto en el artículo 88.2.c) de la LJCA]. El Auto de admisión manifiesta que es aconsejable un pronunciamiento del Tribunal Supremo que las esclarezca, en beneficio de la seguridad jurídica y de la consecución de la igualdad en la aplicación judicial del Derecho, citando los artículos 9.3 y 14 CE. Y diciendo en particular:

2. En efecto, respecto a la cuestión que plantea este recurso de casación debemos precisar que existe una reiterada jurisprudencia sobre la exigencia de visita del perito de la administración en las comprobaciones de valores practicadas mediante el método de dictamen pericial explicada ampliamente en la sentencia de 21 de enero de 2021 (…).

Sin embargo, dicha jurisprudencia no declara de modo explícito si, una vez declarada la imprescindible comprobación personal y directa del inmueble por parte del perito, la visita debe implicar de manera inexcusable tanto el examen del exterior como del interior del inmueble, no siendo bastante o suficiente una visita solo al exterior. Con ello se puede aclarar en sede casacional algo que, a primera vista, parece obvio y consustancial a la inspección pericial, en tanto la labor técnica no parece que pueda detenerse en la mera contemplación externa de un inmueble. Pese a la rotundidad en el enunciado de la jurisprudencia, habría podido, al parecer, suscitar alguna duda interpretativa, no ya sobre el contenido mismo de la prueba, sino sobre el respeto debido de la Administración tributaria y los tribunales a aquella, cuando en algunos de sus aspectos no es formalmente formulada porque no lo requería el caso o por parecer innecesaria o superflua su mención.

En otras palabras, aunque se trate de una obviedad que, para cumplir el deber de motivación de un medio comprobador, se necesita la comprobación, debe esclarecerse si es precisa la visita o comprobación personal y directa del inmueble, por parte del perito, de suerte que comprenda de manera necesaria e inexorable tanto el examen del exterior como del interior del inmueble, o es bastante o suficiente una visita solo al exterior o hacer fotografías, aunque esta tarea no parezca exigir particulares conocimientos científicos o técnicos.

3. Además, la cuestión suscitada en este recurso de casación ha dado lugar a la admisión a trámite por esta Sección, en auto de 22 de mayo de 2024 (rec. cas. 5384/2023), de un asunto sustancialmente idéntico al que ahora se decide -aunque referido al hermano de la recurrente- en el que el escrito de preparación es de igual contenido que el aquí presentado, por lo que exigencias de unidad de doctrina, inherentes a los principios de seguridad jurídica y de igualdad en la aplicación de la ley ( artículos 9.3 y 14 de la Constitución), imponen aquí reiterar el criterio interpretativo que allí se siguió y la cuestión planteada merece igual respuesta que la que en aquel auto se contiene.

En el caso de Extremadura, la recurrente impugna la sentencia de instancia, cuya ratio decidendi había sido que el dictamen de peritos examinado ofrecía una motivación específica sobre la innecesariedad de visitar personalmente el bien inmueble. El perito había manifestado poder comprobar la situación, superficie, edificabilidad y características del bien mediante fuentes documentales contrastadas: la Sede Electrónica del Catastro, las ortofotografías aéreas del Instituto Geográfico Nacional, el Plan Nacional de Ortofografía Aérea y Google Maps España. Y había justificado con datos, fuentes y fotos que la visita personal al inmueble era innecesaria.

El Auto de 12 de febrero de 2025 sostiene que:

Este recurso presenta interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia, porque la cuestión jurídica está siendo resuelta de forma aparentemente contradictoria a la jurisprudencia del Tribunal Supremo [artículo 88.2.a) LJCA], y además, afecta a un gran número de situaciones [ artículo 88.2.c) LJCA], lo que aconseja un pronunciamiento del Tribunal Supremo que las esclarezca, en beneficio de la seguridad jurídica y de la consecución de la igualdad en la aplicación judicial del Derecho ( artículos 9.3 y 14 CE).

Y reiterando las razones por las que admitió el recurso de casación 1141/2024, por Auto de 29 de enero de 2025, admite también este recurso de casación 1247/2024, declarando que la cuestión que presenta interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia es exactamente la misma que la que indica aquel auto. Y es:

Reafirmar, reforzar, completar o aclarar, en su caso, la jurisprudencia de la Sección Segunda de esta Sala Tercera sobre las exigencias que impone el deber de motivación de la comprobación de valores mediante el método consistente en dictamen de peritos de la Administración y, en particular, si la exigencia de visita al inmueble por parte del perito impone que se visite tanto el exterior como el interior de inmueble; o, por el contrario, es suficiente con la mera contemplación del exterior de éste o la toma de fotografías.

Se trata de dos asuntos algo diferentes pero que en esencia claramente buscan lo mismo, y es que se refuerce la necesidad de una motivación individualizada, concreta y fidedigna del bien inmueble para llevar a cabo una comprobación de valores. Habrá que estar a lo que el Tribunal Supremo decida cuando enjuicie el asunto, y no creo que pueda decir que con carácter general la visita al interior de los inmuebles no es necesaria. Insistirá en que es algo que se ha de decidir caso a caso.

Lo que sí creo es que si una Administración va a oponerse al valor declarado por una persona, y lo hace porque un perito informa sobre el valor de dicho bien, es a mi juicio evidente que ese perito ha de realizar una comprobación in situ que refleje con la mayor diligencia posible el valor real del bien. Y no parece suficiente con una mera visita al exterior y la toma de fotografías de la fachada, pues mal se puede examinar y valorar el interior de un inmueble sin acceder personalmente al mismo. Como tampoco parece suficiente con tomar los datos de Catastro y de Registro, pues en no pocas ocasiones hay una discordancia entre datos registrales y catastrales a la hora de fijar los lindes y hasta las superficies de las fincas. Ni desde luego fotos de Google Maps.

En realidad, toda esta litigiosidad se arreglaría si hiciéramos como en el Impuesto sobre el Valor Añadido, cuya base imponible es el precio o contraprestación pactada. No el valor. Nótese que en IVA no hay problemas de este tipo.

Pero la voracidad recaudatoria de las administraciones tributarias y la búsqueda de un fraude que en la mayoría de los casos no se da, hacen que se prefiera establecer en la ley que se ha de tributar con arreglo a un concepto indeterminado, como es el de valor. Y así estamos. Discutiendo en 2025 ante el mismísimo Tribunal Supremo si el perito de la Administración ha de visitar el interior del inmueble o basta con que aporte fotos de Google Maps, algo que hace años ya se ha dicho que no es suficiente, y por lo que tantos recursos y reclamaciones hemos ganado en los tribunales los abogados que nos dedicamos a procedimientos y recursos tributarios.

Antes de despedirme, recuerdo a quien me lea que soy abogada especializada en procedimientos y recursos tributarios, y que este blog de suscripción gratuita tiene carácter puramente divulgativo, se debe a mi amor por la Justicia y no constituye asesoramiento jurídico ni tributario en ningún sentido. Quien desee conocer mi parecer sobre algún procedimiento o recurso tributario, puede hacerme una consulta y realizar un encargo profesional a tal efecto; para lo que puede encontrarme en la dirección de correo electrónico info@nuriapuebla.com.

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Comprobaciones de valores y visita del perito II

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