Tribunal Supremo, comprobación de valores y tasación hipotecaria II

Tribunal Supremo, comprobación de valores y tasación hipotecaria II

Acabo de tener noticia de la última sentencia dictada por el Tribunal Supremo en materia de comprobación de valores realizada por la Administración a partir de la tasación hipotecaria obrante en los expedientes.

Me refiero a la Sentencia de la Sala de lo contencioso-administrativo, Sección 2ª, del Tribunal Supremo, de 4 de diciembre de 2024, dictada en el recurso de casación 2810/2023, cuyo ponente ha sido la Exma. Sra. D.ª Esperanza Córdoba Castroverde.

Sobre esta cuestión escribí en marzo de este año 2024 una entrada titulada Tribunal Supremo, comprobación de valores y tasación hipotecaria en la que daba cuenta del Auto del Tribunal Supremo, de fecha 21 de febrero de 2024, por el que se admitía recurso de casación 2810/2023, formulado ante una sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, que consideraba válida cierta comprobación de valores basada en la tasación realizada a los exclusivos efectos de que la compradora obtuviera garantía hipotecaria.

Recordemos que el Tribunal Supremo había admitido recurso de casación 2810/2023 para que se esclareciera

“si la aplicación por la Administración del método del art. 57.1 g) LGT, como medio de comprobación de valores, exige justificar previamente las razones e indicios de la falta de concordancia entre el valor declarado y el valor real, sin que como motivación sea admisible la mera constatación de la disparidad entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria”.

Recordemos también (ya publiqué en febrero de 2021 Tribunal Supremo y comprobaciones de valores hablando de una importante Sentencia de la Sala de lo contencioso-administrativo, Sección Segunda, del Tribunal Supremo, de 21 de enero de 2021, del magistrado Exmo. Sr. D. Francisco José Navarro Sanchís) que se ha analizado ya por el Tribunal Supremo el método del dictamen de peritos de la Administración, recogido en el art. 57.1.e) de la Ley 58/2003, Ley General Tributaria o LGT, como una modalidad de comprobación de valores.

Otro de los métodos de comprobación de valores de la LGT fue analizado con posterioridad por nuestro Tribunal Supremo. Me refiero al del artículo 57.1.b) de la LGT, consistente en la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, como pueden ser los que figuran en el Catastro Inmobiliario. Sobre él escribí en febrero de 2023 una entrada en este blog con el título Tribunal Supremo y comprobaciones de valores (II) a propósito de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2023, dictada en el recurso de casación 1381/2021 y de la que fue ponente la magistrada Exma. Sra. Dª. Esperanza Córdoba Castroverde, ponente también de la sentencia que hoy comento.

Tanto la de 2021 como la de 2023 fueron sentencias muy importantes y de utilidad a todo abogado especializada en procedimientos y recursos tributarios. Allí se estableció una jurisprudencia que pensé que se consolidaría cuando se resolviera el recurso de casación 2810/2023, que debía analizar el método de la tasación hipotecaria como método de comprobación de valores. De hecho, dejé escrito que “como abogada especializada en procedimientos y recursos tributarios y como estudiosa de esta particular materia, considero que la sentencia que en su día se dicte no podrá sino reforzar la doctrina sentada en las sentencias que antes he citado”.

Puedo decir que sí, que con la Sentencia de 4 de diciembre de 2024 se ha confirmado la constante y reiterada jurisprudencia sobre el deber de motivación de las comprobaciones de valor de bienes a efectos tributarios. Y se ha ratificado que “sólo justificando razones para la comprobación es posible desencadenar ésta, sin que baste con una presunción inmotivada de desacierto de la asignación del valor”, que “la Administración tiene que justificar, antes de comprobar, que hay algo que merezca ser comprobado”.

Se ha confirmado que, respecto del método de comprobación basado en la aplicación de coeficientes sobre valores catastrales, “esa justificación no es sólo sustantiva y material, sino también formal, en tanto comporta la exigencia, en el acto de comprobación y en el de liquidación a cuyo establecimiento tiende, de motivar las razones por las que se considera que el valor declarado en una autoliquidación que la ley presume cierta no se corresponde con el valor real, sin que sea admisible que la fuente de esas razones sea la mera disparidad del valor declarado con el que resulte de los coeficientes aprobados”.

Y se ha confirmado, a propósito del recurso que analizaba el particular medio de comprobación por dictamen de peritos, que “la necesidad de que la Administración justifique, antes de comprobar, las razones por las que, a su juicio, el valor declarado no se corresponde con el valor real, es de aplicación a todas las comprobaciones de valores, cualquiera que sea el método -de los previstos en el art. 57.1 de la LGT- utilizado por la Administración”.

Pero no se ha resuelto como yo creía que se iba a resolver, es decir, diciendo que, como motivación del inicio de un procedimiento de comprobación de valores, no es admisible la mera constatación de la disparidad entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria, algo que yo justificaba en que ambos valores son conceptualmente diferentes, a la vista de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

El Tribunal Supremo, en la sentencia de 4 de diciembre de 2024 que hoy comento, recoge la doctrina legal fijada en previa sentencia del mismo tribunal de 7 de diciembre de 2011 (recurso de casación en interés de ley 71/2010) que básicamente consiste en:

“la utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT («Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria»), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores, por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse”.

La Sala de enjuiciamiento afirma que “la doctrina legal que esta sentencia declara no puede considerarse superada”, pues “la referida doctrina, plenamente compartida en la actualidad, defiende que no se requiere ninguna carga adicional para la Administración actuante respecto a los demás medios de comprobación de valores”. Lo cual lo considero lógico y comprensible, ya que, efectivamente, no es un método de comprobación que pueda requerir ni requiera, legalmente, ninguna carga añadida respecto de los otros métodos de comprobación de valores.

Además, recuerda que

“la Administración, cuando se trate de tributos cuya base imponible esté constituida por el valor real del bien, como ocurre con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el que, como es sabido, se trata de establecer el valor real del bien o derecho transmitido (arts. 10.1 y 46 del TRLITP), está facultada «en todo caso» para comprobar ese valor real, lo que no implica que no tenga que motivar indiciariamente las razones que justifican el inicio del procedimiento de comprobación”.

La parte recurrente sustentaba al parecer su recurso de casación en que la Administración no ha motivado “debidamente” la iniciación del procedimiento de comprobación de valores, entendiendo que tenía que haber justificado las razones para comprobar la posible falta de concordancia entre el valor declarado y el valor real y que, a estos efectos es “inadmisible como única motivación la simple referencia a la existencia de la escritura pública de préstamo hipotecario en la que consta un certificado de tasación que arroja un valor superior al declarado”.

Resulta que la parte también dijo, y lo copia literalmente la sentencia, que “la adopción del valor de tasación como valor real tendría que haberse basado en un dictamen técnico propiamente dicho, y no en un certificado de dos páginas de extensión, donde se dice que se ha realizado un informe -que no consta en los autos-, con la finalidad de constituir garantía del préstamo hipotecario, realizado de acuerdo con las disposiciones de la Orden ECO 805/03”.

Es razonable la respuesta que a ello da la Sala, pues dice que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria se basa en un elemento externo al propio bien, pero cuya justificación “como indicio del valor real” está basado en “una regla perfectamente razonable, como es que el valor asignado al bien a efectos de la tasación hipotecaria puede corresponderse, con alto grado de verosimilitud, con el valor real del bien hipotecado”.

También dice la Sala que

“en el presente recurso de casación la parte recurrente agota su argumentación en una petición de principio, insistiendo en que el método no es adecuado porque no se ha demostrado previamente que haya existido alguna circunstancia por la que se pueda cuestionar que el valor declarado, que se corresponde con el que figura en la escritura pública de compraventa, sea irreal o que exista algún tipo de ocultación”.

Y lógicamente, ante tal defensa, limitada a esa argumentación de principio, la Sala no puede sino contestar como lo hace:

“de la presunción de certeza, para los obligados tributarios, de los datos y elementos de hecho consignados en sus autoliquidaciones, declaraciones y demás documentos presentados por ellos (art. 108.5 LGT), no se sigue que el ejercicio por la Administración de la potestad de comprobar el valor de los bienes y derechos quede sujeta a la previa acreditación de indicios de ocultación de una parte del precio satisfecho, o bien que, aun siendo el precio consignado en el contrato el efectivamente satisfecho, este precio pueda no corresponder con la base imponible, que, en este caso, es el valor real del bien transmitido”.

Y así, razona la Sentencia:

“el ejercicio de la facultad de comprobar el valor de los bienes para determinar la base imponible no exige, como presupuesto, que existan indicios de ocultación”.

Hasta aquí obviamente la respuesta no podía ser otra. Pero a continuación se añade un párrafo que ya choca con lo que yo, honestamente, creía que se iba a decir. Afirma la Sentencia:

“la correcta aplicación de los métodos de comprobación, en el sentido de ser idóneos y aptos en atención a las características del bien sometido a comprobación, y la falta de concordancia entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria, que resulta de una escritura pública de préstamo hipotecario -otorgada en la misma fecha que la transmisión- en la que consta un certificado de tasación emitido conforme a lo previsto en la legislación hipotecaria, que arroja un valor superior al declarado, constituye la motivación necesaria que ha exigido esta Sala para el inicio del procedimiento de comprobación, quedando sujeta a la impugnación por parte del obligado”.

Por ello, la Sentencia viene a concluir que

“constándole a la Administración la escritura de concesión de un préstamo hipotecario (…) otorgada en la misma fecha y ante el mismo notario que la escritura de compraventa (…) en la que a la finca descrita, sobre la que se constituía una hipoteca, se asignaba como valor de tasación, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, la cantidad (…) superior al fijado en la transmisión, incorporando la escritura el certificado emitido por la entidad (…) en función de los datos suministrados por el solicitante y los que se han obtenido en la visita realizada (…) al inmueble, certificado que figura suscrito por un arquitecto, ha de convenirse que aquella estaba facultada para el ejercicio de la potestad de comprobar el valor real del bien transmitido, sin estar sujeta para entender cumplido el requisito de motivación a la previa acreditación, mediante un dictamen técnico, de que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto”.

Y en cuanto a la petición de que debería constar el informe y no solo el certificado, la Sentencia alude al artículo 8 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo y sostiene que

“la certificación es una síntesis del informe técnico de tasación y acredita su existencia, por lo que debe considerarse un documento suficiente para sustentar la motivación del inicio de la comprobación de valores”.

Esta sentencia me duele. Han sido cientos los casos que se han dilucidado en los tribunales sobre esta cuestión y lamentablemente ha accedido a casación precisamente uno en que no había prueba alguna propuesta por el recurrente, ni al parecer más argumentos que el transcrito por la Sentencia.

De hecho, el Tribunal Supremo ha afeado al litigante su pasividad, tanto en la vía administrativa, como en la jurisdiccional, ya que, dice la Sentencia, no se ofreció en ninguna de ambas “prueba alguna tendente a desvirtuar el valor comprobado”, sino que la defensa únicamente insistió en “su petición de principio consistente en que el método no es adecuado porque no se ha demostrado previamente que haya existido alguna circunstancia por la que se pueda cuestionar que el precio reflejado en la escritura de compraventa sea irreal o que exista algún tipo de ocultación”.

Obviamente dice la Sala que

“la Administración advertida la discrepancia entre la autoliquidación presentada por el obligado tributario, en la que se declara como valor real del bien transmitido, ex art. 10 TRITPAJD, el precio que figura en la escritura de compraventa, y el valor asignado para la tasación de la finca hipotecada, puede, utilizando el medio de comprobación del art. 57.1.g) LGT que resulta apto e idóneo a tal fin, comprobar el valor real de la finca, sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, y sin que venga obligada a justificar con carácter previo que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse”.

Para inmediatamente después añadir, como es lógico,

“Todo ello sin perjuicio de que en vía administrativa pueda el obligado tributario hacer uso de la tasación pericial contradictoria, regulada en el artículo 135 LGT, o que en el seno del proceso judicial contra el acto de valoración o contra la liquidación derivada de aquel “pueda valerse de cualesquiera medios de prueba admisibles en Derecho, hayan sido o no propuestos o practicados en la obligatoria vía impugnatoria previa”.

La sentencia me duele porque, quizás si hubiera sido otro el litigante y otros sus argumentos, la sentencia habría sido distinta. Esta sentencia no refleja la situación en la que se encuentran muchos recurrentes, entre los cuales mis clientes, en cuya defensa como abogada sí hemos aportado pruebas de que el valor de tasación hipotecaria no se correspondía con el valor de mercado.

La sentencia me duele como abogada, porque el único argumento no podía ser que el método no es adecuado “porque no se ha demostrado previamente que haya existido alguna circunstancia por la que se pueda cuestionar que el precio reflejado en la escritura de compraventa sea irreal o que exista algún tipo de ocultación”. Lógica fue la respuesta de la Sala de instancia a dicho argumento y lógica es la respuesta del Tribunal Supremo a dicha argumentación.

Pero eso no quiere decir que no se haya consolidado la doctrina jurisprudencial al respecto de las comprobaciones de valores a efectos tributarios. Y de hecho la Sentencia dice en su fundamento de derecho QUINTO que sí se consolida. Lo que pasa es que

“de la presunción legal de certeza para los obligados tributarios, de los datos y elementos de hecho consignados en sus autoliquidaciones, declaraciones y demás documentos presentados por ellos (art. 108.5 LGT), no se sigue que el ejercicio por la Administración de la potestad de comprobar el valor de los bienes y derechos quede sujeta a la previa acreditación de indicios de ocultación de una parte del precio satisfecho, o bien que, aun siendo el precio consignado en el contrato el efectivamente satisfecho, este precio pueda no corresponder con la base imponible, que, en este caso, es el valor real del bien transmitido”.

La Administración tributaria tiene que justificar por qué va a llevar a cabo una comprobación de valores y así se dice expresamente. Pero esta exigencia puede entenderse cumplida cuando haya un valor de tasación a efectos hipotecarios, conocido por el obligado tributario, frente al que éste no haya reaccionado:

“esa exigencia a la Administración tributaria de justificar la apertura de la comprobación, que mantenemos, puede entenderse suficientemente cumplida cuando de la comparación entre el valor declarado por el sujeto pasivo y el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria ( art. 57.1.g) LGT), resulte una diferencia relevante de valor, máxime cuando ambos datos son conocidos por el interesado al mismo tiempo -en la escritura de adquisición y en la consecutiva de préstamo hipotecario, donde figura esa tasación- y no ha reaccionado frente a este último valor”.

De manera que, con esta sentencia, ya sabemos que

“la Administración, advertida la falta de concordancia entre el valor declarado por el obligado tributario y el fijado en la tasación hipotecaria, acreditado mediante certificación emitida conforme a la legislación hipotecaria, puede, utilizando el medio de comprobación del artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, que resulta apto e idóneo atendiendo a las características del bien, comprobar el valor real del bien transmitido, sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, y sin que venga obligada a justificar con carácter previo que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse”.

Eso sí,

“todo ello sin perjuicio de la facultad que asiste, en todo caso, al contribuyente del impuesto sobre transmisiones patrimoniales de contradecir, tanto en vía administrativa como judicial, la comprobación llevada a cabo por el medio de comprobación del art. 57.1.g) LGT, siendo suficiente, a los efectos de su motivación, la asunción por el órgano administrativo comprobador de la indicada tasación hipotecaria, cuando ésta sea motivada y justificada y haya sido dada a conocer al interesado”.

En definitiva, la jurisprudencia sobre comprobaciones de valores se consolida, y se complementa para el caso de que el método utilizado sea el de utilización de la tasación realizada a efectos hipotecarios. La Administración puede iniciar una comprobación de valores con base en este tipo de tasaciones hipotecarias, siempre que estén bien hechas. Lo cual no significa que, si el contribuyente se opone a ellas, deba prevalecer el valor de tasación, pues queda siempre a salvo la facultad de contradecir ese valor con cualquier medio de prueba admitido en derecho, como así he hecho como abogada en los procedimientos que defiendo en los tribunales.

Antes de finalizar este post, recuerdo a quien me lea que soy abogada especializada en procedimientos y recursos tributarios, pero que este blog de suscripción gratuita tiene carácter puramente divulgativo, se debe a mi amor por la Justicia y no constituye asesoramiento jurídico ni tributario en ningún sentido. Quien desee conocer mi parecer sobre algún procedimiento o recurso tributario, puede hacerme una consulta y realizar un encargo profesional a tal efecto; para lo cual, puede encontrárseme en la dirección de correo electrónico info@nuriapuebla.com.

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