Tribunales ante la comprobación de valores basada en la tasación hipotecaria

Tribunales ante la comprobación de valores basada en la tasación hipotecaria

Cuando se dictó la Sentencia de la Sala de lo contencioso-administrativo, Sección 2ª, del Tribunal Supremo, de 4 de diciembre de 2024, recurso de casación 2810/2023, escribí un post titulado Tribunal Supremo, comprobación de valores y tasación hipotecaria II, al que me remito hoy. Su lectura es aconsejable para entender mejor el contenido de este post de hoy, que versará sobre cómo están reaccionando los tribunales de justicia ante los recursos presentados en esta materia.

Sobre el auto de admisión de tal recurso de casación 2810/2023, por parte del Tribunal Supremo, había escrito una previa entrada titulada Tribunal Supremo, comprobación de valores y tasación hipotecaria, a la que también me remito.

Para quien no quiera leer todo lo que allí expuse, quizás baste con recordar que una sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias consideraba válida cierta comprobación de valores basada exclusivamente en la tasación realizada a los exclusivos efectos de que la compradora obtuviera garantía hipotecaria. Y que lo que se planteó ante el Tribunal Supremo en recurso de casación fue

“si la aplicación por la Administración del método del art. 57.1 g) LGT, como medio de comprobación de valores, exige justificar previamente las razones e indicios de la falta de concordancia entre el valor declarado y el valor real, sin que como motivación sea admisible la mera constatación de la disparidad entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria”.

Reconozco que siempre creí que el Tribunal Supremo iba a resolver este asunto como había sentenciado a propósito del resto de los métodos de comprobación de valores. Para los otros métodos, lo que el Tribunal Supremo había dicho era que

“la Administración tiene que justificar, antes de comprobar, que hay algo que merezca ser comprobado, esto es, verificado en su realidad o exactitud por ser dudosa su correspondencia con la realidad”.

Así, ya publiqué en febrero de 2021 Tribunal Supremo y comprobaciones de valores hablando de la Sentencia de la Sala de lo contencioso-administrativo, Sección Segunda, del Tribunal Supremo, de 21 de enero de 2021, acerca del método del dictamen de peritos de la Administración, recogido en el art. 57.1.e) de la Ley 58/2003, Ley General Tributaria o LGT.

Y publiqué, en febrero de 2023 una entrada en este blog con el título Tribunal Supremo y comprobaciones de valores (II) a propósito de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2023, dictada en el recurso de casación 1381/2021 sobre el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes del artículo 57.1.b) LGT.

Si el amable lector tiene bien acceder a mis anteriores entradas, verá que dejé escrito que “como abogada especializada en procedimientos y recursos tributarios y como estudiosa de esta particular materia, considero que la sentencia que en su día se dicte no podrá sino reforzar la doctrina sentada en las sentencias que antes he citado”.

Sin embargo, la Sentencia de 4 de diciembre de 2024 no puede afirmarse que supusiera un claro y contundente refuerzo de la doctrina anterior, pues de alguna manera vino a entender que el método de la comprobación de valores basado en la tasación hipotecaria era algo privilegiado respecto de los demás. El uso del vocablo “privilegiado” es exclusivamente mío. Y me explico.

Es cierto que se confirmó, con la Sentencia de 4 de diciembre de 2024, la constante y reiterada jurisprudencia sobre el deber de motivación de las comprobaciones de valores de bienes a efectos tributarios, y que

“sólo justificando razones para la comprobación es posible desencadenar ésta, sin que baste con una presunción inmotivada de desacierto de la asignación del valor”.

Es decir, se ratificó por el Tribunal Supremo que “la Administración tiene que justificar, antes de comprobar, que hay algo que merezca ser comprobado”.

Pero no dijo que la mera constatación de la disparidad entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria fuese insuficiente. Se afirmó que esa disparidad constituye “la motivación necesaria”. En particular, afirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 2024 (el destacado en negrita es mío):

“la correcta aplicación de los métodos de comprobación, en el sentido de ser idóneos y aptos en atención a las características del bien sometido a comprobación, y la falta de concordancia entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria, que resulta de una escritura pública de préstamo hipotecario -otorgada en la misma fecha que la transmisión- en la que consta un certificado de tasación emitido conforme a lo previsto en la legislación hipotecaria, que arroja un valor superior al declarado, constituye la motivación necesaria que ha exigido esta Sala para el inicio del procedimiento de comprobación, quedando sujeta a la impugnación por parte del obligado”.

Para saber si esa disparidad o falta de concordancia entre valor declarado y valor fijado en la tasación hipotecaria era, no solo la motivación necesaria, sino la motivación suficiente como para iniciar un procedimiento de comprobación de valores, ha de leerse toda la doctrina jurisprudencial sentada en el recurso de casación 2810/2023, que fue la siguiente (el destacado es mío):

“1. Se completa nuestra doctrina jurisprudencial, establecida con carácter general en las sentencias mencionadas y, en particular, en la STS núm. 75/2023, de 23 de enero (rec. cas. 1381/2021), relativa a las comprobaciones administrativas de valor de bienes a efectos tributarios y, en particular, sobre la necesidad de motivar el inicio del procedimiento de comprobación, en el sentido de declarar, en términos similares a los recogidos en la STS de 28 de octubre de 2022 (rec. cas. 5364/2020), que de la presunción legal de certeza para los obligados tributarios, de los datos y elementos de hecho consignados en sus autoliquidaciones, declaraciones y demás documentos presentados por ellos (art. 108.5 LGT), no se sigue que el ejercicio por la Administración de la potestad de comprobar el valor de los bienes y derechos quede sujeta a la previa acreditación de indicios de ocultación de una parte del precio satisfecho, o bien que, aun siendo el precio consignado en el contrato el efectivamente satisfecho, este precio pueda no corresponder con la base imponible, que, en este caso, es el valor real del bien transmitido.

Esto es, que esa exigencia a la Administración tributaria de justificar la apertura de la comprobación, que mantenemos, puede entenderse suficientemente cumplida cuando de la comparación entre el valor declarado por el sujeto pasivo y el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria (art. 57.1.g) LGT), resulte una diferencia relevante de valor, máxime cuando ambos datos son conocidos por el interesado al mismo tiempo -en la escritura de adquisición y en la consecutiva de préstamo hipotecario, donde figura esa tasación- y no ha reaccionado frente a este último valor.

2. La Administración, advertida la falta de concordancia entre el valor declarado por el obligado tributario y el fijado en la tasación hipotecaria, acreditado mediante certificación emitida conforme a la legislación hipotecaria, puede, utilizando el medio de comprobación del artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, que resulta apto e idóneo atendiendo a las características del bien, comprobar el valor real del bien transmitido, sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, y sin que venga obligada a justificar con carácter previo que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse.

3. Todo ello sin perjuicio de la facultad que asiste, en todo caso, al contribuyente del impuesto sobre transmisiones patrimoniales de contradecir, tanto en vía administrativa como judicial, la comprobación llevada a cabo por el medio de comprobación del art. 57.1.g) LGT, siendo suficiente, a los efectos de su motivación, la asunción por el órgano administrativo comprobador de la indicada tasación hipotecaria, cuando ésta sea motivada y justificada y haya sido dada a conocer al interesado”.

Por lo que vemos de la atenta lectura de estos párrafos, que condensan la jurisprudencia sobre el método de tasación hipotecaria tan utilizado para realizar comprobaciones de valores, por supuesto se mantiene la exigencia a la Administración tributaria de justificar la apertura de la comprobación; pero esta exigencia puede entenderse suficientemente cumplida cuando, de la comparación entre el valor declarado por el sujeto pasivo y el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, resulte una “diferencia relevante de valor”.

Como el Tribunal Supremo no dijo qué consideraba “diferencia relevante”, la inseguridad jurídica que se ha creado con este pronunciamiento es todo lo contrario a lo que cabría esperar de una sentencia del Tribunal Supremo que tendría que haber venido a fijar jurisprudencia, a clarificar el panorama y a sentar certezas que permitieran tener perfectamente delimitadas las líneas de actuación de administraciones, contribuyentes y tribunales.

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, ante cuya Sala de lo contencioso-administrativo, Sección Novena, tengo como abogada especializada en procedimientos y recursos tributarios interpuestos un buen número de recursos por esta cuestión, venía invariablemente dándonos la razón, con condena en costas a las administraciones codemandadas. Pero ahora, el TSJ madrileño ha tenido que ajustar su postura a la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 2024.

Estoy recibiendo las sentencias que se están dictando en el mes de junio y julio y, en ellas, la Sala viene a decir que, en aquellos casos en que el motivo impugnatorio fuera que no se había justificado el inicio de la comprobación de valores más que con un certificado de tasación realizada a efectos hipotecarios, deben responderse teniendo en cuenta la doctrina dictada en el recurso de casación 2810/2023.

En efecto, la Sección 9 de la Sala de lo contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en sentencia de 7 de julio de 2025, dictada en el procedimiento 797/2023 que, como abogada he defendido ante la Sala, dice literalmente:

“Tal motivación era censurada por la presente Sección (…) Pero dicha postura de la presente Sección reiterada en sentencias tales como las citadas, debe reconsiderarse a la luz de la Sentencia del Tribunal Supremo”.

Y tras ello, la Sección Novena realiza la siguiente reflexión:

“Sobre la presente cuestión controvertida consistente en la motivación de la liquidación girada en virtud del método de comprobación del art. 57.1.g) LGT, se pueden defender por las partes, diversas posturas de mayor a menor exigencia de motivación, que han sido acogidas con suerte diversas en los Tribunales Superiores de Justicia”.

Estas son las tres posibles posturas:

“Una primera solución consiste, en que la liquidación girada en virtud de la comprobación realizada según el art. 57.1.g) LGT, que acoge como valor real del bien del art. 10 TRLITP y AJD, el valor consignado en el certificado de tasación, EN NINGÚN CASO es conforme a Derecho. Y ello porque el certificado de tasación es idóneo como método de inicio, pero no es idóneo, como acto finalizador de una comprobación de valor, dado que el valor hipotecario definido en el art. 4 de la Orden ECO/805/2003, art. 682.2 LEC, y art. 229 LH, no puede equipararse al valor real”.

Desconozco si hay algún tribunal que esté adoptando esta primera postura. Sigue la Sala:

“Una segunda solución consiste, en que la liquidación girada en virtud de la comprobación realizada según el art. 57.1.g) LGT, que acoge como valor real del bien del art. 10 TRLITP y AJD, el valor consignado en el certificado de tasación, EN PRINCIPIO NO es conforme a Derecho, salvo que la Administración en el acto de liquidación, no solo adjunte el certificado, sino el informe de la tasación hipotecaria, y haga suyo dicho informe realizando un análisis del mismo, concluyendo como motivación propia que el informe cumple requisitos de método utilizado, testigos, visita y demás requisitos que la Jurisprudencia exige a un informe elaborado por funcionarios de la propia Administración, correspondiendo a la Administración dicha carga de aportación y motivación sobre la base, no del certificado, sino del informe de tasación hipotecaria”.

Tampoco sé qué tribunal está adoptando esta segunda postura, aunque hay una sentencia reciente que parece que podría encajar aquí. Me refiero a la Sentencia de la Sala de lo contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, Sección 2, de 6 de junio de 2025, recurso 570/2024, ya que examina la valoración pericial aportada por la recurrente y dice que, sospesando el certificado de tasación en que se fundamentaba la Administración tributaria y el informe pericial aportado por la parte, los magistrados otorgan prevalencia a este último, por poseer mayor motivación.

Y finalmente cabría, dice la Sala, una tercera postura:

“Una tercera solución consiste, en que la liquidación girada en virtud de la comprobación realizada según el art. 57.1.g) LGT, que acoge como valor real del bien del art. 10 TRLITP y AJD, el valor consignado en el certificado de tasación, aun limitándose a dicha consignación, EN PRINCIPIO SÍ es conforme a Derecho, salvo que el obligado tributario impugne la comprobación. Y ello mediante la impugnación, no del certificado por el mero hecho de su insuficiencia, sino del informe de tasación, incumbiéndole a él su aportación y la prueba de los defectos concretos de elaboración, testigos, singularidades no tenidas en cuenta del inmueble, o bien, mediante la aportación de medios alternativos de valoración, que exigirían recabar el informe completo de tasación hipotecaria. Tal actividad de impugnación, conduciría al Tribunal, a la valoración de los distintos informes aportados por el contribuyente, según las reglas de la sana crítica, correspondiendo al obligado tributario, la carga de destruir la presunción de valor motivado que otorga la mera asunción por la Administración, del valor contenido en el certificado de tasación anexado”.

Lo que dice la Sentencia de 7 de julio de 2025, dictada en el procedimiento 797/2023, que he recibido en nombre de mis clientes, es que los pronunciamientos del Tribunal Supremo en la sentencia de 4 de diciembre de 2024 imponen un ajuste en los criterios mantenidos por la Sala y Sección madrileña hasta la fecha. Y que, aun cuando las Sentencias del Tribunal Supremo de diciembre de 2024 no abordan directamente la cuestión de los requisitos de motivación de la liquidación girada en virtud del método de comprobación del art. 57.1.g) LGT, los integrantes de la Sección consideran más acorde con la Sentencia del Tribunal Supremo, la tercera postura interpretativa:

“Así se concluye por la Sección, que la motivación de la comprobación contenida en la liquidación girada por el método del art. 57.1.g) LGT, se ve completada con los datos del expediente, escritura pública y el certificado de tasación del préstamo hipotecario (que son los que se encuentran en las liquidaciones giradas por la Administración), salvo que el obligado tributario realice, no una impugnación genérica de que el certificado de tasación no es un medio idóneo, sino una impugnación concreta del informe de tasación, incumbiéndole a él su aportación y la prueba de los errores concretos del mismo, o salvo que el obligado tributario aporte un medio alternativo de valoración que refleje igualmente los errores del informe de tasación, debiendo recabarse el informe de tasación, y siendo tales aspectos, los defectos concretos alegados y su prueba, y las valoraciones alternativas aportadas por el recurrente, examinadas por el Tribunal, según las reglas de la sana crítica”.

Como el lector que haya llegado hasta aquí puede imaginar, con estas nuevas exigencias, inexistentes cuando en nombre de mis clientes, mi procurador Emilio Martínez Benítez y yo interpusimos el recurso contencioso-administrativo, la demanda no ha prosperado. Porque no impugné tal informe de tasación, sino que, en buena fe, me basé en lo que, hasta la fecha de interposición del recurso y redacción de la demanda, era una doctrina clara de la Sala y Sección, que como ya he dicho, estimaba los recursos y condenaba incluso en costas a las administraciones codemandadas.

Es más. Aunque presenté informe de tasación como medio alternativo de valoración, lo hice, a su juicio, cuando no era el momento procesal oportuno, pues lo aporté, junto con el escrito de alegaciones, tras el levantamiento de la suspensión que se había acordado, al haber recibido Sentencia del Tribunal Supremo.

Me amparaba en el art. 56.4 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa (LJCA), y en el artículo 265.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), que permite aportar dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por las demandadas en la contestación a la demanda.

Me dicen los magistrados en la sentencia que

“el informe presentado viene a acreditar un hecho que era la cuestión controvertida desde el inicio del recurso, el valor real del inmueble objeto de transacción, y que evidentemente era discutido por las partes desde la vía administrativa ya que había provocado una liquidación administrativa con la que el obligado tributario no estaba conforme. No se ha realizado ninguna alegación distinta en los escritos de contestación que no fueran el núcleo de la controversia inicial. Por el contrario, lo que se ha producido es una Jurisprudencia que pone de manifiesto cuales eran los elementos necesarios y que debían haber existido desde el principio para poner en cuestión el certificado de tasación, lo cual no habilita un nuevo periodo de prueba, debiendo desestimarse la aportación tardía de dicho informe”.

Pero de esto hablaré en otro post, porque creo honestamente que la negativa a aceptar el informe pericial no está amparada en derecho.

Me queda como consuelo que los magistrados reconocen que este cambio de los criterios mantenidos hasta la fecha viene impuesto por los pronunciamientos del Tribunal Supremo nº 1915/2024 de fecha 4 de diciembre de 2024, nº de Recurso: 2810/2023, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 1942/2024, de fecha 9 de diciembre de 2024, nº de recurso 5884/2023 y la Sentencia nº 1976/2024, de fecha 17 de diciembre de 2024, nº de recurso 3707/2023. Y que, lógicamente, se aprecia la existencia de serias dudas de derecho que aconsejan la no imposición de costas.

Como abogada especializada en procedimientos y recursos tributarios puedo deciros que los clientes no quieren ya seguir peleando. Hay agotamiento y lo entiendo. Estamos ante una liquidación dictada hace tres años por una compraventa realizada en 2018. Ya no hay fuerzas para seguir luchando e ir al Tribunal Supremo en casación. Ni dinero.

No sé qué hará la Comunidad de Madrid en aquellos casos en los que sea ella la que pierda, porque los habrá. De hecho, los hay. Por no alargarme más, permítaseme simplemente adelantar que sí que he recibido como abogada, en defensa de otros clientes, sentencias estimatorias de la misma Sala y Sección. El argumento por el que se estima mi recurso contencioso-administrativo no es que el informe pericial realizado por el perito de parte sea más detallado, más riguroso o mejor motivado que el informe de tasación de la entidad bancaria, usado por la Administración. El motivo lo desarrollaré en un siguiente post.

¿Irá la Comunidad de Madrid en recurso de casación? Teniendo en cuenta que juegan con pólvora de rey y contra un contrincante exhausto y que, por lo general, pelea una pequeña cantidad, mucho me temo que habrá nueva batalla, en desigualdad de condiciones a pesar del principio de igualdad de armas. En fin, que no hemos puesto fin a estos kafkianos procesos.

Antes de despedirme, y después de dar las gracias a todos los que me leen y animan con sus comentarios a seguir escribiendo, sólo me resta recordar que soy abogada especializada en procedimientos y recursos tributarios, pero que este blog de suscripción gratuita tiene carácter puramente divulgativo, se debe a mi amor por la Justicia y no constituye asesoramiento jurídico ni tributario en ningún sentido. Quien desee conocer mi parecer sobre algún procedimiento o recurso tributario, puede hacerme una consulta y realizar un encargo profesional a tal efecto; para lo que puede encontrarme en la dirección de correo electrónico info@nuriapuebla.com.

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