Comprobaciones de valores

Comprobaciones de valores basadas en la tasación hipotecaria

Recientemente me he encontrado con varios casos de comprobaciones de valores practicas por Oficinas Liquidadoras de la Comunidad de Madrid, en las cuales, la única motivación que se aduce para elevar el valor declarado por el contribuyente en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) es la utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT, esto es, el “valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”.

El método de comprobación de valores utilizado por Hacienda no es otro que la “comprobación de valor por el método de tasación hipotecaria”. Y conforme al mismo, la Comunidad de Madrid y otras, consideran que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, puede ser utilizado por ella para comprobar el valor declarado, y aquí viene lo importante, sin ningún tipo de justificación adicional; es decir, que puede determinar que dicho valor es el valor de las fincas a efectos del impuesto sin quedar obligada a justificar este valor.

Las Oficinas Liquidadoras que practican estas comprobaciones de valores, citan una Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 7 de diciembre de 2011, en la que efectivamente se fijó como doctrina legal que

“La utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT (“Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores, por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse”.

Por eso, a simple vista, puede parecer que una comprobación de valores de este tipo es inatacable, pues la sentencia afirma que no se requiere carga probatoria adicional alguna, que basta con el certificado de tasación a efectos hipotecarios que el contribuyente ha incluido junto con la autoliquidación. Normalmente se presentan a la vez la autoliquidación por el Impuesto en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) por la compra y la autoliquidación del Impuesto en su modalidad de Acto Jurídicos Documentados (AJD) por el préstamo con garantía hipotecaria, y ahí es donde se incluye, en la mayoría de los casos, una tasación a efectos hipotecarios, que ha sido exigida por el banco.

Pero a mi juicio, no debemos aceptar que este valor como una verdad inatacable, sin posibilidad de oposición. Si se recibe de Hacienda una comunicación de este tipo, es decir, una comprobación de valores basada en el método de la tasación hipotecaria, hemos de poder impugnarla, si dicho valor no se corresponde con el valor real del inmueble, y no debemos aceptar sin más que se nos gire una liquidación por el Impuesto.

Porque no es ningún secreto que las entidades bancarias han estado concediendo hipotecas con tasaciones sobrevaloradas. Según podemos leer en la página web del Consejo General del Poder Judicial, incluso ha habido querellas contra bancos por si estas sobrevaloraciones de las tasaciones hipotecarias pudieran constituir delitos de estafa, administración desleal, asociación ilícita u otros. Aunque a juicio del Tribunal Supremo no haya delito, sí que se constata la “práctica sistemática de sobrevalorar inmuebles constituidos en garantías de préstamos hipotecarios”, destacándose que la sobrevaloración de las tasaciones ha sido en España y otros países una práctica generalizada. Por consiguiente, las tasaciones a efectos hipotecarios en muchos casos están alejadas del valor real, y el contribuyente ha de poder oponerse a que se le liquide el impuesto con fundamento exclusivamente en esas tasaciones sobrevaloradas encargadas por las entidades bancarias.

Traigo a colación, para fundamentar mi opinión, la conocida Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018, en el recurso de casación 4202/2017, ponente Excmo. Sr. D. Francisco José Navarro Sanchís, en la que se enjuició el método de valoración utilizado en las comprobaciones de valores consistente en la aplicación de coeficientes sobre el valor catastral (artículo 57.1.b) LGT) y su idoneidad, en términos generales, para determinar el valor de los inmuebles en los impuestos cuya base imponible se define en la ley por el “valor real”.

En esta sentencia se nos recuerda que “el valor real configura un concepto jurídico indeterminado de imprecisos perfiles”, “puesto que no se ampara en definición legal alguna y, permite, sea cual fuere el medio de comprobación o determinación que en cada caso se utilice, un cierto margen legítimo. El valor real no arroja -no puede hacerlo- un guarismo exacto, único y necesario, sino una franja admisible entre un máximo y un mínimo”. Y que “esa inexactitud a priori, consustancial a la idea de valor real y a su integración en la categoría dogmática de los conceptos jurídicos indeterminados, guarda relación directa con la que padece otra noción relativamente semejante, la de valor de mercado”.

Dice también la Sentencia que “estamos en todo caso ante un valor que, al margen de su natural incertidumbre previa, sólo puede alcanzarse teniendo en cuenta las circunstancias singulares de la operación económica o manifestación de capacidad contributiva que se somete a tributación, así como apreciando las características propias del bien sometido a valoración, irreductibles al empleo de tablas, coeficientes o estimaciones globales”.

El Tribunal Supremo afirma en esta sentencia que “una cosa es que la noción del valor real sea indeterminada en la enunciación legal, pero cuantificable sobre la base del empleo de los medios de comprobación que tipifica la ley, y otra bien distinta que la Administración quede apoderada, por el artículo 57.1.b) LGT, para la sustitución libérrima de la determinación o comprobación del valor real por otro distinto que, en puridad, no lo es -o no necesariamente lo es, en la medida en que se integra en una norma jurídica, una disposición de suyo abstracta, que por ello mismo se aleja de aspectos que velis nolis han de confluir en el establecimiento del valor de cada inmueble -como sucede con el estado de conservación, las mejoras incorporadas, la posición relativa del inmueble en un edificio o urbanización, etc”.

Como sostiene el Tribunal Supremo en esta sentencia, “el acto de determinación del valor real de los bienes inmuebles comprobados por la Administración -que, por ende, corrige o verifica los valores declarados por el interesado como precio o magnitud del negocio jurídico llevado a término- ha de ser: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar”.

Y, además, aclara que “el que la reseñada sea una doctrina concebida en principio para concretar los requisitos y condiciones de la prueba de peritos de la Administración no debe constituir un obstáculo serio para su proyección sobre cualquier valoración correctora que afectase a bienes inmuebles, cuando menos en el ámbito del impuesto que examinamos. De lo contrario, quedaría en manos de aquélla la decisión sobre qué grado de cumplimiento de la jurisprudencia está dispuesta a aceptar, pues nuestra doctrina, aun referida a la prueba de peritos, por ser ésta la empleada en los asuntos en ella examinados, puede trasladarse sin violencia conceptual a cualquier medio de comprobación, en la medida en que con él se aspire a la obtención de dicho valor real”.

Partiendo de esta sentencia, pues, y de su vocación de que su doctrina pueda proyectarse a otros supuestos, considero que la tasación hipotecaria que efectúa la entidad bancaria que va a conceder un préstamo hipotecario no es, en absoluto, vinculante, ya que no necesariamente tiene que coincidir con el precio que las partes pactan en la escritura de compraventa, ni tampoco desde luego, que es lo que nos importa a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con el valor real del inmueble.

Por consiguiente, a mi entender, la doctrina sentada en la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 2011 no significa que, al contribuyente que recibe una comprobación de valores basada en este método, le esté vedada la oposición a esta valoración. Sino que, el obligado tributario que recibe una notificación en la que el valor comprobado no es otro que el valor de tasación a efectos hipotecarios, tiene abierta, por supuesto, la vía económico-administrativa y luego la vía judicial, para demostrar que el valor comprobado no se corresponde con el valor real.

Entre otras cosas porque el certificado de tasación en el que se están basando las Oficinas Liquidadoras sólo tiene por finalidad la garantía hipotecaria de un préstamo, y expresamente en estos certificados se advierte que no tienen validez para ninguna otra finalidad.

Dicho de otra forma. La finalidad de las tasaciones a efectos hipotecarios no es otorgar un valor real de la finca, sino solamente permitir que el cliente pueda acceder a una hipoteca. Así que, si el valor real de la finca no se ajusta al valor otorgado a instancias del banco a los efectos hipotecarios interesados, el contribuyente siempre va a poder impugnar la comprobación de valores y probar que la valoración de Hacienda, basada en el valor a efectos hipotecarios, no arroja una valoración real del inmueble.

En definitiva, no veo obstáculo alguno para que el obligado tributario se oponga a dicha valoración, que fue realizada en su día a petición de la entidad bancaria y no con el fin de arrojar el valor real del inmueble, que es lo que tiene que ser la base imponible del Impuesto de transmisiones patrimoniales. Y de hecho, hay ya sentencias de tribunales superiores de justicia estimando este tipo de demandas. Es más, considero que estas resoluciones judiciales se han visto reforzadas por la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018, con lo que las perspectivas son buenas para quienes se decidan a oponerse a estas comprobaciones de valores.

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9 thoughts on “Comprobaciones de valores

  1. Gracias por el interesante análisis
    Tras recibir una comprobación de valores en la que Hacienda ha utilizado el valor de tasación a efectos hipotecarios, pensaba que no había nada que hacer, pues en la carta pone que lo hacen siguiendo doctrina del Tribunal Supremo.

  2. Parece que el afán recaudatorio de la administración no tiene límites. Una cosa es pagar impuestos y otra que te ROBEN… Estos casos me recuerdan a los de las clausulas suelo… Hay opción de lucharlo y hay que intentarlo! Muchas gracias Nuria por este artículo tan interesante y que a los que lo sufrimos nos aclara mucho.

  3. Recaudar es lo que quieren y nada más, y mientras a seguir pagando y sufriendo los mismos! Buen artículo y suerte en los casos sucesivos!

  4. Gracias Nuria por este intenso análisis y por explicarlo de forma pública ya que ayuda mucho a entender a los contribuyentes lo que está sucediendo. Por como interpreto el mismo, la Administración siempre tiene la última palabra y siempre tiende a ganar y dejan muy pocas opciones, por no decir ninguna, para defender los derechos de cualquier contribuyente así como de lucharlo, después del esfuerzo que supone comprar una casa. Gracias

    1. Gracias, Lucía. Precisamente lo que intento decir es que hacienda no tiene la última palabra. Gracias mil por tu comentario

  5. La mala gestión, los chanchullos a altos niveles, la incompetencia…. se embellece y se intenta solucionar a través, como no, de los impuestos. Esos impuestos que cada vez son más frecuentes y cada vez son más irracionales y cuestionables. Mucho ánimo y mucha fuerza para que no siempre ganen ellos!

  6. Efectivamente me uno a los comentarios anteriores, las malas gestiones las pagan los contribuyentes. Un abuso que hay que parar.
    Un gran artículo que sin duda ayudará a muchas personas que lo estarán sufriendo. Gracias Nuria

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